Roční vyúčtování služeb je pro mnoho nájemníků i pronajímatelů stále trochu oříškem. Co patří do vyúčtování, kdo hradí které služby a co dělat, když s vyúčtováním nesouhlasíte? Přinášíme přehledně, krok za krokem.
Co je roční vyúčtování služeb?
Vyúčtování služeb je dokument, který porovnává zálohy na služby, které nájemce platil v průběhu roku, s reálnými náklady pronajímatele. Výsledek ukáže, zda nájemce má přeplatek, nebo naopak doplatek.
Typicky například:
dodávku vody,
vytápění,
odvoz odpadu,
osvětlení společných prostor,
úklid nebo provoz domu.
Cílem vyúčtování je porovnat skutečné náklady s uhrazenými zálohami nájemníka a určit, zda vznikl přeplatek, nebo nedoplatek.
Povinnosti pronajímatele při vyúčtování služeb
Poskytování služeb zpravidla zajišťuje pronajímatel. Už při uzavírání nájemní smlouvy je dobré mít jasno v tom, které služby spojené s užíváním bytu nebo domu zajišťuje pronajímatel a které přecházejí na nájemce.
Právě proto je zásadní mít jasně definováno v nájemní smlouvě (případně v předávacím protokolu):
které služby jsou součástí záloh,
které služby nájemce nehradí,
jakým způsobem bude rozúčtování provedeno.
Zatímco výše nájemného je pevně daná, zálohy na služby může pronajímatel v odůvodněných případech jednostranně upravit.
Důležité je vědět, že ne všechny náklady lze přenést na nájemce. Nájemce může hradit pouze ty služby, které mu přinášejí přímý užitek při užívání bytu.
Co do vyúčtování za služby patří?
- Elektřina – ať už je to elektřina spotřebovaná nájemníkem v pronajatém bytě (pokud nemá nájemník sám uzavřenou smlouvu s distributorem), tak spotřebovaná elektřina společných částí domu.
- Dodávka tepla,
- Dodávka vody – to je klasika, ale také odvoz a odvádění odpadních vod a čištění jímek,
- Odvoz komunálního odpadu,
- Úklid společných prostor,
- Provoz a čištění komínů,
- Umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu,
- Případně provoz výtahu.
Co do vyúčtování za služby nepatří?
Jsou to služby, které s nájmem spojené nejsou a nesmí se zahrnovat do služeb:
- Fond oprav (ten majitelé často do služeb zahrnují),
- Rozhlasové a televizní poplatky,
- Poplatek za správu domu,
- Odměna statutárních orgánů,
- Náklady spojené s užíváním nebytových prostor,
- Splátka anuity.
Termíny, které se nevyplatí podcenit
Vyúčtování služeb musí být nájemci doručeno nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.
Pokud tedy vyúčtováváte kalendářní rok, máte čas nejdéle do 30. 4. následujícího roku.
Stejná lhůta platí i pro finanční vypořádání:
Přeplatek musí pronajímatel vrátit do 4 měsíců od doručení vyúčtování,
Nedoplatek je nájemce povinen uhradit ve stejné lhůtě.
Příklad: Pokud předáte vyúčtování 30. 4., přeplatek musíte vrátit nejpozději do 30. 8.
Nejčastější chyby při vyúčtování služeb
Při vyúčtování služeb spojených s nájmem se opakují zejména tyto chyby:
Nesprávně nastavené zálohy
- Příliš vysoké zálohy mohou způsobit, že pronajímatel nebude mít dostatek prostředků na vrácení přeplatku.
- Naopak nízké zálohy mohou nájemce nepříjemně překvapit vysokým nedoplatkem.
Neoprávněné účtování položek
Do vyúčtování služeb nepatří například:
- příspěvky do fondu oprav,
- správní poplatky,
- pojištění nemovitosti.
Tyto náklady nelze na nájemce přenášet, pokud k tomu není zákonný důvod.
Vyúčtování musí odpovídat realitě
Vyúčtování musí vždy vycházet ze skutečných nákladů. Správné vyúčtování vznikne pouze porovnáním:
- reálných nákladů za služby
- a celkové částky záloh, které nájemce během roku uhradil.
Transparentnost a přehlednost jsou v tomto případě nejlepší prevencí sporů i nepříjemných překvapení na obou stranách.
Co dělat, když nájemník nesouhlasí s vyúčtováním služeb?
Pokud nájemce s vyúčtováním služeb nesouhlasí, má právo podat námitky. Musí je ale uplatnit písemně a v zákonné lhůtě.
Lhůta pro podání námitek
Nájemce může vyúčtování rozporovat do 30 dnů od jeho doručení. Po uplynutí této lhůty se má za to, že s vyúčtováním souhlasí.
Povinnost pronajímatele
Pronajímatel je povinen:
se s námitkami nájemce zabývat,
umožnit nájemci nahlédnout do podkladů, ze kterých vyúčtování vychází (faktury, rozúčtování od SVJ apod.),
případně vyúčtování opravit nebo doplnit, pokud se chyba skutečně prokáže.
Musí nájemník platit, i když nesouhlasí?
Ano. Nesouhlas s vyúčtováním sám o sobě neznamená, že nájemce nemusí platit.
Obecně platí, že:
nespornou část vyúčtování by měl nájemce uhradit,
sporná část se řeší dodatečně – dohodou, opravou vyúčtování, případně soudní cestou.
Když se strany nedohodnou
Pokud se pronajímatel a nájemce nedohodnou:
může nájemce požadovat opravu vyúčtování,
krajním řešením je soudní spor, kde bude muset pronajímatel prokázat správnost vyúčtování.
Praktický tip pro pronajímatele
- Mějte všechny podklady připravené a přehledně zpracované.
- Vyúčtování doručujte včas – do 4 měsíců od konce zúčtovacího období.
- Reagujte na námitky nájemce rychle a písemně.
- Přidejte rozpis položek – usnadní to kontrolu a předchází konfliktům.
Klíčem je důsledná kontrola doručeného vyúčtování, včasné uplatnění námitek a přehledné podklady k jednotlivým položkám. Správný přístup šetří čas, peníze i nervy a pomáhá udržet vztahy mezi pronajímatelem a nájemcem.
Vyúčtování služeb nemusí být složité ani stresující, pokud víte, co je povinností pronajímatele a co může hradit nájemce. Pokud něco nesedí, nečekejte, ale kontaktujte pronajímatele a požádejte o vysvětlení nebo opravu.
Nevíte si rady s vyúčtováním?
Ráda vám poradím a postarám se o to, aby celé vyúčtování proběhlo hladce a přehledně. Díky mým bohatým zkušenostem s pronájmy (již od roku 2000), zvládneme společně každou situaci rychle a efektivně.
Neváhejte mě kontaktovat!